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进入“五限”时代仍需调控

2017-08-01 17:03
来源:人民网
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责任编辑:aili

进入“五限年代”的我国楼市正在降温,方针层层加码之下,交易量应声而落,房价趋稳。然而,单靠一个“限”字,难以从底子上开释购房需要。面对仍然微弱的购房预期和旺盛的实践需要,楼市办理正步入后调控年代。

 

五限时代图

中共中央政治局日前召开会议着重,要安稳房地产市场,坚持方针连续性安稳性,加速树立长效机制。《经济参考报》即日起推出“楼市后调控年代”系列报道,察访楼市实情,探究如何使用好当时的窗口期,树立长效机制,推进楼市平稳健康发展。

历经“9·30”“3·17”两轮房地产调控持续发力,一二线城市齐齐进入环比“量价齐跌”期间,周期性拐点正在不断迫临。不过,楼市的全体趋稳好像并未影响到开发商对三四线城市的杰出预期,数据显现,三四线城市的土地市场仍然火爆,多个城市在2017年上半年现已实现上百亿的土地出让收入。业界人士以为,当时楼市调控需保持定力,一要遏制热门城市调控松动痕迹,二要防止三四线城市房价炒作现象。

一二线城市周期性拐点不断迫临

国家计算局发布的数据显现,2017年1至6月份,全国房地产开发出资50610亿元,同比名义添加8.5%,增速比1至5月份回落0.3个百分点。1至6月份,商品房出售面积74662万平方米,同比添加16.1%,增速比1至5月份进步1.8个百分点。

全国一二线热门城市商品住所市场遍及出现“量价齐跌”的态势。国家计算局发布2017年6月份70个大中城市住所出售报价计算数据显现,在因地制宜、因城施策的房地产调控方针作用下,15个一线和热门二线城市新建商品住所报价涨幅均比上月回落,回落起伏在0.8至5.5个百分点之间。初步测算,6月份一线城市新建商品住所和二手住所报价环比均匀别离降低0.1%和0.2%,二线城市新建商品住所报价同比均匀涨幅连续7个月回落。

华夏地产首席分析师张大伟以为,在调控方针的影响下,一二线热门城市房价悉数被操控,楼市调控的影响现已在一线城市悉数出现。他进一步指出,当时房地产各项关键数据悉数回落,楼市涨幅触顶痕迹显着。其间,均匀报价下调的最主要原因是成交构造的改变,从成交构造看,一二线城市成交量显着削减,导致了报价加速下调。

“房价跌落的时分往往是‘利率高原’构成的时分。”保利地产首席分析师吴定金标明,不少银行把居民房贷都视作“鸡肋”,不只二套房贷利率推升至基准利率的20%,更是把首套房贷利率也上调至了基准利率的10%,银行方面利率优势方面的方针正逐渐撤销。

研讨院研讨总监严跃进标明,70城房价指数,相当于房地产职业的“上证归纳指数”。从计算的视点看,同比增幅曲线的收窄,和环比增幅不断变小有关,但当时同比增幅还没有由正转负,因而楼市并未出现大拐点,但楼市调整是一个逐渐降温的进程,当时环比“量价齐跌”,周期性拐点正在迫临。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖以为,近三个月的市场走势标明,北京“317新政”及后续一系列方针的作用十分显着。在此轮调控中,方针的轮流出台使得楼市的出资投机需要被完全镇压,市场因而敏捷退烧,住所向寓居属性回归,购房者的心态向理性回归。市场交易量的降温还会持续,但降幅将逐渐收窄。

三四线城市楼市升温现危险

楼市的全体趋稳好像并未影响到开发商对三四线城市的杰出预期,全国楼市出售仍然显着出现分化。从计算局数据看,三四线城市挨近悉数上涨,6月份新建商品房住所涨幅超越或到达1%的有20个城市,二手房涨幅超越或到达1%的有14个城市,底子悉数为三四线城市。

数据显现,从成交构造看,一二线城市楼市成交占比显着削减,三四线城市销量比重大增。丁祖昱在“第21届地产金融局势发布会”上说:“本年上半年,三四线城市是成交主力。一二线城市出售比重降低10个百分点,但三四线城市楼市出售在全国总成交量中比重上升13个百分点,高达75%。”

从全国市场看,跟着楼市调控,一二线中心城市的土地热正转移到三四线城市。华夏地产首席分析师张大伟标明,上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热门三四线城市的卖地收入超越百亿元,均匀土拍溢价率超越40%,比较从前有显着上升。

以佛山为例,本地拿地本钱较广州、深圳等一线城市低,而二级市场成交表现又居广东省前列,两方面要素叠加之下,招引包含世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等开发商不断进驻,大大加重了本地的竞赛。据华夏地产研讨中心计算数据显现,到6月20日,佛山的土地出让金总额已到达395亿元。

记者采访了解到,为了保持计划添加,不少公司改变了以往去一二线城市拿地的观念,关于一线城市和中心二线城市周边的三四线城市,很多房企都标明有意计划,有些三线城市现已成为房企争相拿地的阵地。以保利地产为例,该公司2016年全年一二线城市拓宽容积率面积超越1600万平方米,占悉数拓宽的70%,而在本年第一季度,这一份额降低到63%。近期,在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市,保利地产均有土地入库。

上海房地产研讨院副院长杨红旭指出,曩昔两年的上升短周期内,楼市热门从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线,正在阅历轮动分散的进程。不过三四线城市的楼市成长性较弱,多年未涨的一波迸发后,开发商进入的危险将不断累积。

张大伟估计,本轮楼市分化进入新周期,一二线在调控降低温,三四线在出资需要推进下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。

环热门城市“溢出”效应显着

眼下,跟着北上广深及南京、合肥、厦门、杭州等一二线热门城市调控方针的履行,其周边各“环热门城市”接受“溢出”效应更加显着,大多数城市商品住所市场呈“量价齐升”态势,本地政府纷繁出台调控方针,为楼市降温。然而在许多要素下,环热门城市楼市的调控难度正逐渐添加。底层主管部门和业界专家主张,将来可思考在“一城一策”根底上加强“区域和谐施策”,进步调控实效。

自上一年10月安徽合肥出台限购限贷方针以来,毗连合肥的六安市房地产市场逐渐升温,出售量屡创新高。六安市房地产市场办理局计算显现,2016年全市商品房出售面积达663.71万平方米,同比添加126.1%,增幅为全省之首;出售金额308.79亿元,初次突破300亿大关。

本年一季度,六安房地产市场持续升温,全市出售商品房面积同比添加20.37%,出售金额同比添加46.8%,商品房均价为同比添加21.81%。4月底,记者在六安造访多家楼盘发现,每家售楼部都用大幅海报挂出了“合六城际铁路”的走向图、站点散布等。依据国家发改委已批复的计划,合六城铁将使六安进入合肥“一小时通勤圈”。

六安悠然蓝溪项目一位售楼司理热心地介绍说,“3月份咱们曾加推过一次,均价还不到5000元,132套房源只暂时通知了手头客户就一天卖完。5月底咱们预备开几栋大平层,估计报价涨到6500元左右,房源同样是100多套,估计底子不行卖。”

在江苏句容市,受南京调控后“外溢”及首条跨市地铁S6线(宁句城际)的影响,句容楼市同样从上一年10月开端“量价齐升”,全年商品住所出售面积是2015年的3倍以上。购房者中南京人占90%以上,接受了南京很多的刚需和出资购房需要。

为操控过热局势,环热门城市成交渐热的强三四线卫星城市连续出台调控方针,给楼市降温。记者整理发现,连续出台调控方针的环热门城市有:环京津的保定、沧州、廊坊、涞水、涿州、怀来、张江口等,环沪宁杭的镇江、嘉兴、句容、嘉善、滁州、无锡等,环广深的中山、佛山、东莞、珠海等。方针手段也涵盖了限购、限贷、限卖、操控存案报价、加大土地供给等各个层面。

区域和谐施策 接受疏解刚需

严跃进标明,已进入“史上最严调控”的热门城市对周边区域的房地产市场将持续发作深远影响,后者已进入“去库存”和“控房价”双轨并行期间,调控难度将持续添加。

这一观念也得到了受访的当地主管部门和业界人士认可,他们提出,关于房地产市场现已有紧密联系的中心城市和其周边环热门区域,需要有新的调控视角和手段。

世联行董事长陈劲松提出,跟着经济的交融以及城际交通的完全改进,房地产市场原先以城市区分的“板块”将在将来三年发作巨大改变,城市鸿沟越来越含糊,区域概念强化,仅仅以行政鸿沟施行的“一城一策”调控可能会无法适应市场改变。

为此,陈劲松等人主张,首先要经过完善现有的城市群市长联席会议等机制,将区域房地产市场逐渐作为一个“中观全体”看待,在“一城一策”的根底上,逐渐探究“区域和谐施策”。

保利地产首席分析师吴定金则以为,当时这种“城市群调控场”的态势已然初具雏形,对区域市场全体回归理性发作了活跃作用。但由于不一样城市长时间的行政分割,在和谐程度、构成调控合力的才能、以及方针科学性上还需进一步完善。

二是完善方针规划,合理接受中心城市住所需要,协助疏解中心城市功用。句容市房地产市场办理局副局长冯义进提出,句容市在城市群计划上现已有为南京供给配套服务的定位,其他环热门城市也相似,活跃融入中心城市是发展方向之一。

“思考到这些要素,可当令调整方针,答应在南京交纳一年社保的无房家庭在句容购房,而不是必须在句容交纳一年社保或个税,使句容能够合理接受南京的刚需。”冯义进说。

三是加速完善环热门区域的不动产挂号信息联网,推进信息共享和互通互认,为区域和谐施策供给信息根底。受访人士主张,可设定信息联网倒计时时间表,使投机炒房者赶快“曝光”,进步限购限贷等调控方针的施行作用,在楼市调控中既能有用保证外溢人群的刚需,又能精准冲击投机炒作需要,保护市场秩序。

 

 

(原标题:一二线“遇冷” 三四线“发烧”)

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